Bei einer großen Wohnanlage mit mehreren hundert Eigentumswohnungen aus den 1960er Jahren waren die alten Flachdächer bisher als Kaltdach, mit auf der obersten Betondecke aufgeständerter Holzkonstruktion mit Dachschalung, Abdichtung und Kiesschüttung ausgeführt. Nach über 40 Jahren war nun die Dachabdichtung nicht mehr funktionsfähig. Eine Erneuerung der insgesamt über 4.000 m² Dachfläche in Form einer kompletten Dachsanierung wurde notwendig.

 

Aufgabenstellung

Die WEG beschloss die Dachsanierung und folgte dabei dem Planungsvorschlag eines durch die Hausverwaltung beauftragten Architekten. Dieser sah vor, dass die bestehenden bekiesten Kaltdächer mit innenliegender Entwässerung durch flach nach außen geneigte Dächer mit Metalldeckung, Dachüberstand, Dachrinnen und außenliegenden neuen Entwässerungsfallrohren ersetzt werden sollten. Die Planung einer völlig neuen außenliegenden Entwässerung wurde damit begründet, dass die innenliegenden Rohre nach so langer Standzeit korrodiert seien (es waren in der Vergangenheit vereinzelt Wasserschäden im Keller aufgetreten) und nicht mehr den heutigen Anforderungen an die Entwässerungsleistung entsprechen würden.
Ein Eigentümer stimmte dem Mehrheitsbeschluss der WEG für die Dachsanierung nicht zu und zog vor Gericht, da er neben einer Verunstaltung der Anlage durch den Dachüberstand auch die hohen Kosten der geplanten Maßnahme ablehnte. Es war nun zu klären, inwieweit eine Sanierung ohne Dachüberstand mit Weiternutzung der innenliegenden Entwässerung sich im kostentechnisch im Vergleich zum Architektenvorschlag verhielt.

 

Feststellungen

Im Zuge der Untersuchungen wurde die Holzkonstruktion des Daches begutachtet und die innenliegenden Fallleitungen mittels Kamerabefahrungen überprüft. Anschließend wurde eine Bemessung der Dachentwässerung durchgeführt und ein Kostenvergleich von 3 verschiedenen Sanierungsvarianten durchgeführt.
Es ergaben sich folgende Randbedingungen:

• Die Dachabdichtung aller Flachdächer war altersbedingt vollständig zu erneuern
• Die Holzunterkonstruktion der aufgeständerten Kaltdächer wies umfangreiche Feuchteschäden auf und entsprach aus statischer Sicht nicht den heutigen Anforderungen (insbesondere aufgrund der heute anzusetzenden erhöhten Schneelasten).
• Die auf der Betondecke liegende Wärmedämmung musste aufgrund der Anforderungen der Energieeinspar-Verordnung (EnEV) bei Änderungen im Bestand verbessert werden.
• Die innenliegenden Fallleitungen aus Faserzement waren in bestem Zustand, die Entwässerungsleistung genügt auch leicht den heutigen Anforderungen. Die im Keller beobachteten Feuchteschäden resultierten aus Schäden an den Entwässerungsleitungen unterhalb der Kellerdecke, die aus anderen Rohrmaterialien (Guss) als die Fallleitungen selbst bestehen.

Aus diesen Randbedingungen ergaben sich die folgenden drei Varianten

• Variante „Architekt“: Neuaufbau als Kaltdach mit Dampfsperre auf Beton, neuer Wärmedämmung, neuer Holzkonstruktion mit Dachüberstand, Holzschalung, Unterdeckbahn, Stehfalzdeckung, Dachrinnen, Falllrohre außen
• Variante „Bestand“: Neuaufbau als Kaltdach mit Dampfsperre auf Beton, neuer Wärmedämmung, neuer Holzkonstruktion ohne Dachüberstand, Holzschalung, Dachabdichtung, Kiesschüttung mit Weiternutzung der innenliegenden Entwässerungfallrohre.
• Variante „Warmdach“: Neuaufbau als typischer Flachdachaufbau als Warmdach mit Dampfsperre auf Beton, Wärmedämmung, Abdichtung, Kiesschüttung mit Weiternutzung der innenliegenden Entwässerungfallrohre.

 

Kostenvergleich der Dachsanierung

Für die drei Varianten der Dachsanierung wurde einer Kostensschätzung durchgeführt. Die Variante „Architekt“ war um teuersten und etwa 300.000,00 € teurer als die Variante „Bestand“. Die Variante „Warmdach“ wäre nochmals etwa 200.000,00 € günstiger.  Gleichzeitig war zu berücksichtigen, dass das geplante flach geneigte Metalldach auch technisch durchaus problematisch war. Gleichzeitig sind fachgerecht ausgeführte Flachdachkonstruktionen auch bei Dachsanierungen durchaus sehr langlebig.
<!07.012.1 – OK ER 27.04.2016>