Bei älteren Kellern treten an den Kelleraußenwänden relativ häufig Feuchtigkeitsschäden auf. Wird beim Verkauf eines solchen Gebäudes seitens des Verkäufers nicht ausreichend auf die bestehenden abdichtungstechnischen Mängel hingewiesen, gibt dies nicht selten Anlass zum Streit. In diesem Fall geht es um den Verkauf eines Wohnhauses aus den 1960er Jahren, bei dem die Feuchtigkeitsschäden im Keller vor dem Verkauf nur malermäßig überarbeitet wurden.

Aufgabenstellung

Im Rahmen eines Gutachtens sollte für ein Wohnhaus aus den 1960er Jahren beurteilt werden, ob die an den Kellerwänden vorhandenen Feuchtigkeitsschäden bereits vor dem Verkauf im Jahr 2006 sichtbar waren und ob die Schäden vor dem Verkauf nur malermäßig überarbeitet wurden, ohne die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nachhaltig zu beseitigen.

 

Feststellungen zum feuchten Keller

In zwei der untersuchten Kellerräume wurde an Kelleraußenwänden flächige Schimmelpilzbildung festgestellt, in allen Kellerräumen waren Feuchtigkeitsschäden (Verfärbungen, leichte Putz- und Anstrichschäden bzw. Ausblühungen) an Kelleraußenwänden vorhanden. Die Schimmelpilzbildung sowie die Feuchtigkeitsschäden sind ursächlich auf eine unzureichende Abdichtung der erdberührten Bauteile sowie auf eine nicht ausreichende Entwässerung der Kellerlichtschächte in Verbindung mit fehlenden Abdichtungsanschlüssen an die Kellerfenster zurückzuführen. Bei der Abdichtung des Kellers liegt ein Verstoß sowohl gegen die heute gültigen als auch schon gegen die zur Bauzeit gültigen anerkannten Regeln der Technik vor. Aufgrund der Art der Abdichtungsfehler konnte davon ausgegangen werden, dass die Feuchtigkeitsschäden bereits vor dem Verkauf im Jahr 2006 in vergleichbarer Form vorhanden gewesen waren. Wann in der Vergangenheit welche Anstrichschichten genau sichtbar waren, konnte auf Grundlage der durchgeführten Untersuchungen nicht genau geklärt werden. Vor der Übergabe des streitgegenständlichen Wohnhauses mussten jedoch Feuchtigkeitsschäden erkennbar gewesen sein, deren Ursachen im Rahmen der vor dem Verkauf durchgeführten „Sanierungsmaßnahmen“ nicht beseitigt worden sind.

 

Zusammenfassung

Auch bei Gebäuden aus den 1960er Jahren bestanden bereits detaillierte Anforderungen an die Abdichtung von Kellern gegen die aus dem Baugrund eindringende Feuchtigkeit. Weisen Altbaukeller heute eine erhebliche Durchfeuchtung der Kellerwände bzw. Kellerböden auf, so kann zwar einerseits der altersbedingte Zustand der Abdichtung hierfür verantwortlich sein, da die meisten Abdichtungsmaterialien wie Bitumenbahnen und Bitumenanstriche einer Alterung (Versprödung, Abbau durch im Erdreich vorhandene Mikroorganismen) unterliegen. Wenn jedoch nachgewiesen werden kann, dass die Abdichtung aufgrund fehlerhafter Ausführung bereits von Anfang an nicht ausreichend funktionsfähig war, kann auch der Rückschluss gezogen werden, dass Feuchtigkeitsschäden bereits von Anfang an vorgelegen haben mussten. Ein Verkäufer sollte beim Verkauf einer Immobilie grundsätzlich auf vorhandene Feuchtigkeitsschäden hinweisen, da aufgrund der relativ hohen Sanierungskosten bei Feuchtigkeitsschäden in Kellerräumen das Risiko eines anschließenden Rechtsstreites ansonsten hoch ist.